Češi chtějí zhodnotit majetek a zajistit si pasivní zdroj příjmů investicemi do nemovitostí. Představa snadného výdělku v podobě pravidelně přicházejícího nájemného ale často narazí na realitu. Stačí špatný výběr nájemníka nebo chyba v nájemní smlouvě a z investice, která měla vydělávat, se může rychle stát drahý problém. Podívejte se na nejčastější chyby při pronájmu investičních nemovitostí. 

1. Sázka na intuici: proč „dobrý pocit“ z nájemníka nestačí

Mnoho pronajímatelů se při výběru nájemníka spoléhá hlavně na první dojem a slušné vystupování zájemce. Jenže dobrý pocit nemusí nic vypovídat o platební morálce ani o finanční situaci. I člověk se stabilním zaměstnáním může mít v registrech záznamy, které výrazně ovlivní jeho schopnost dlouhodobě platit nájem.

Jak postupovat v praxi:

• Prověřte registry. Za poplatek 60 Kč můžete nahlédnout do Centrální evidence exekucí. Zdarma můžete vyhledávat v insolvenčním rejstříku.  
• Ověřte si příjmy. Výše nájemného by ideálně neměla přesáhnout 30 až 35 % čistého měsíčního příjmu domácnosti. Zajímejte se také o zdroj příjmu. Stabilnější bývají příjmy ze zaměstnání. 
• Ptejte se na reference. Kontakt na předchozího pronajímatele často ukáže víc než osobní dojem. Snadno zjistíte, jak nájemník komunikoval a v jakém stavu byt odevzdal.

2. Smlouva z internetu: Právní past pro majitele

Stažení obecného vzoru nájemní smlouvy z internetu může na první pohled vypadat jako rychlé a jednoduché řešení. V praxi ale často nepokrývá situace, které mohou nastat při reálném pronájmu.

Problémem bývají zejména vágní formulace. Například ujednání, že nájem lze ukončit „dohodou“, může v praxi znamenat, že bez souhlasu nájemníka není možné smluvní vztah jednoduše ukončit.

Součástí smlouvy by měla být také jasně nastavená inflační doložka. Bez ní pronajímatel v čase ztrácí. Při růstu tržního nájemného vlivem inflace zůstává nájemné několik let stejné, což může znamenat výpadek v řádu tisíců korun ročně.

3. Údržba nemovitosti a finanční limity 

Od ledna 2026 platí nová pravidla pro drobné opravy a běžnou údržbu v nájmu. U starších smluv se však vyšší částky neprosazují automaticky jen proto, že se změnila právní úprava. Rozhodující je obsah konkrétní smlouvy a případných navazujících ujednání.

Nová pravidla od 1. 1. 2026:

• Finanční limit: jedna drobná oprava hrazená nájemcem se zvyšuje z 1 000 Kč na 1 500 Kč.
• Roční limit: nájemce hradí drobné opravy maximálně do výše 150 Kč/m² podlahové plochy za rok, dříve 100 Kč.
• Doprava: náklady na dopravu řemeslníka se do ročního limitu nezapočítávají a hradí je nájemce samostatně.

4. Pojištění: Kdo kryje prasklou hadičku u pračky?

Častým omylem je představa, že pojištění nemovitosti automaticky kryje i věci nájemníka, nebo že stačí pojištění odpovědnosti sjednané nájemcem. Ve skutečnosti je potřeba rozlišovat jednotlivé typy krytí. Pronajímatel obvykle pojišťuje stavbu a její pevné součásti, jako jsou rozvody nebo kuchyňská linka. Nájemník by měl mít sjednané pojištění domácnosti a odpovědnosti, které se výslovně vztahuje i na škody způsobené v pronajatém bytě. Bez tohoto rozdělení hrozí, že například při vytopení sousedů ponese škodu přímo majitel.

5. Zakázaná ujednání ve smlouvě

Občanský zákoník chrání nájemce jako slabší stranu, takže k ujednáním, která zákon výslovně zakazuje nebo která ukládají nepřiměřené povinnosti, se nepřihlíží. To ale neznamená, že by každé omezení v nájemní smlouvě bylo automaticky neplatné jen proto, že je nájemce podepsal.

Co v nájemní smlouvě v roce 2026 neprosadíte:

• Zákaz zvířat: Nájemce má právo chovat v bytě domácí zvíře, pokud tím nezpůsobuje pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže. Absolutní zákaz bývá vůči nájemci neúčinný.
• Zákaz kouření: Pronajímatel zpravidla nemůže nájemci bez dalšího zakázat kouření v bytě, ale nájemce nesmí svým jednáním obtěžovat ostatní nad míru přiměřenou poměrům.
• Smluvní pokuty: V nájemních vztazích je smluvní pokuta obecně možná jen v mezích zákona a nesmí být nepřiměřená. Vedle toho může pronajímatel požadovat také úroky z prodlení a kauci, pokud jsou sjednány v souladu se zákonem.
• Ochrana pronajímatele: Vaší reálnou ochranou je především důsledný předávací protokol, dobře nastavená kauce a přesně formulovaná smlouva v mezích zákona.

6. Podcenění předávacího protokolu

Předávací protokol je stejně důležitý jako samotná nájemní smlouva. Bez detailní fotodokumentace a přesného soupisu vybavení, včetně stavu měřidel, má pronajímatel v budoucnu jen omezené možnosti prokázat, v jakém stavu byl byt předán. 

Předávací protokol není ze zákona povinný, ale je klíčový jako písemný důkaz o stavu bytu při předání. V praxi je dnes standardem pořízení rozsáhlé fotodokumentace nebo videozáznamu při předání klíčů.

7. Neplatící nájemník: Pozor na trestný čin „svépomoci“

Pokud nájemník přestane platit, největší chybou je pokus o svépomocné vystěhování. Výměna zámků nebo odpojení energií může být posuzována jako protiprávní jednání. 

Od 1. ledna 2026 však mohou pronajímatelé využít institut rozkazu k vyklizení, který umožňuje zrychlené soudní řízení bez nařízení ústního jednání. Podmínkou je doložení potřebných listinných důkazů, zejména nájemní smlouvy, dokladu o ukončení nájmu, předžalobní výzvy a dokladu o vlastnictví. 

Rozkaz k vyklizení se uplatní, když nájem již skončil a nájemce byt nevyklidil dobrovolně. V ideálních případech se tak proces může zkrátit z dřívějších měsíců na řád týdnů, pokud nájemník nepodá odpor. 

Proč věnovat správě čas?

Správa nemovitosti není plně pasivní příjem. Vyžaduje čas na komunikaci, kontrolu plateb i administrativu. Bez pravidelných kontrol, ideálně alespoň jednou za půl roku, může pronajímatel přehlédnout problémy, jako je nadměrné opotřebení, kouření v bytě nebo zanedbaná údržba. Ty se pak projeví až ve chvíli, kdy je náprava výrazně nákladnější. Důkladný výběr nájemníka a kvalitní smlouva dnes mohou ušetřit roky sporů a statisícové ztráty v budoucnu.

______________

Více informací o našich projektech zjistíte zde nebo nás můžete kontaktovat na: office@assethouse.cz.

Informace o zpracování osobních údajů najdete zde.

‍

‍