Češi rádi investují do nemovitostí a očekávají pasivní příjem. Cesta k němu však nemusí vést pouze přes fyzické vlastnictví bytů či domů. Pro ty, kteří hledají stabilní zhodnocení, se nabízejí fondy kvalifikovaných investorů. 

Nemovitostní fondy kvalifikovaných investorů umožňují participovat na realitních projektech pod vedením profesionálů. Investor neřeší odkup objektů, obsazování nájemníky ani údržbu, protože veškerou odpovědnost přebírá management. Kromě přenesení starostí na odborníky však fondy nabízejí i zásadní daňové výhody, kterých u přímého vlastnictví nelze dosáhnout.

Kdo může do fondu vstoupit?

Fondy kvalifikovaných investorů nejsou určeny pro širokou veřejnost. Zákon u nich vyžaduje kombinaci kapitálu a zkušeností, které lze doložit dvěma způsoby.

První cestou je investice od 125 tisíc eur. U této částky stačí čestné prohlášení, že investor rozumí rizikům a má s podobnými nástroji zkušenosti. Druhou možností je vklad od jednoho milionu korun. Ten je však podmíněn vyplněním dotazníku, ve kterém zájemce prokáže, že investice odpovídá jeho finančnímu zázemí, cílům a znalostem.

Tyto limity fungují jako ochrana. Mají zajistit, aby do fondů vstupovali investoři, kteří chápou související rizika nebo disponují dostatečným majetkem, takže je případný pokles investice existenčně neohrozí.

Daňová efektivita: Sazba 5 % místo 21 %

Klíčovým argumentem pro fondy kvalifikovaných investorů je jejich specifické postavení v zákoně o daních z příjmů. Zatímco běžné firmy odvádějí státu ze svého zisku 21 %, nemovitostní fondy registrované jako „základní investiční fondy“ platí pouze 5 %. Tato úspora zůstává uvnitř fondu a přímo zvyšuje hodnotu majetku investorů.

Na investici do fondů kvalifikovaných investorů se vztahuje standardní tříletý časový test pro cenné papíry. Pokud své podíly držíte alespoň tři roky, je váš zisk při jejich následném prodeji zcela osvobozen od daně z příjmů fyzických osob.

Tento model nabízí výrazně vyšší efektivitu než přímé vlastnictví nemovitosti fyzickou osobou. Ta musí průběžně danit příjem z nájmu sazbou 15 % (případně 23 %). Zisk z prodeje nemovitosti je pak od daně osvobozen až po deseti letech vlastnictví (u nákupů po 1. 1. 2021), případně po pěti letech u starších akvizic. 

Dřívější prodej bez zdanění je možný pouze za specifických podmínek, jako je minimálně dvouleté vlastní bydliště v daném objektu nebo reinvestice celého výtěžku do nové bytové potřeby nahlášená finančnímu úřadu.

Poplatky a likvidita

Vstup do fondu kvalifikovaných investorů i následný odchod se řídí pravidly uvedenými ve statutu. Většina fondů standardně účtuje vstupní poplatek ve výši 3–5 % z investice.

Důležité je dodržet minimální investiční horizont, který se obvykle pohybuje mezi 3–5 lety. Při dřívějším odkupu si fondy účtují výstupní poplatek, který běžně činí 5–10 %, u některých subjektů však může srážka dosáhnout až 50 %.

Likvidita je u těchto fondů omezená, protože kapitál je vázán v nemovitostech. Pravidla pro zpětný odkup podílů se proto liší:

• Lhůta pro výplatu: Peníze fond vyplácí nejčastěji za 3–6 měsíců od podání žádosti, v některých případech se však tato doba může protáhnout až na 2 roky.
• Povinné avízo: Některé fondy vyžadují nahlášení odkupu s předstihem, například rok dopředu.

Konkrétní lhůty a výši poplatků definuje statut každého fondu. Jeho prostudování je nezbytné pro pochopení, kdy a za jakých podmínek bude kapitál opět dostupný.

Jak vybrat správný fond

Základem je ověření registrace fondu u České národní banky. Na trhu dnes působí stovky fondů kvalifikovaných investorů, které se od běžných produktů pro veřejnost liší širšími investičními možnostmi. Tato volnost jim dovoluje nakupovat aktiva, která se vyvíjejí nezávisle na akciových či dluhopisových trzích, a představují tak efektivní nástroj pro rozložení rizika.

Kromě realit a developmentu se tyto fondy zaměřují i na specifické oblasti, jako je zemědělská půda, energetika, odkup pohledávek nebo sběratelské předměty od archivních vín po veterány. Širší pole působnosti však vyžaduje pečlivé studium statutu a dokumentu KID (Sdělení klíčových informací), kde jsou popsána rizika spojená s oceňováním a nižší likviditou těchto aktiv. Před investicí je nutné prověřit zkušenosti správce, mechanismus oceňování majetku a úroveň zadlužení (LTV), protože právě tyto parametry rozhodují o budoucí stabilitě výnosu.

‍