‍Investoři do nemovitostí sledují dva zdroje výnosů. Prvním je nájemné, druhým zhodnocení při prodeji nemovitosti. Následující přehled porovnává fixní a variabilní nájemné. 

Investiční nemovitosti přinášejí pravidelný příjem z nájemného, které může být nastaveno jako fixní nebo variabilní. V praxi převažuje pevně stanovená částka za metr čtvereční pronajaté plochy. Součástí nájemních smluv bývá také inflační doložka, která umožňuje průběžné navyšování nájemného.

Kde se uplatňuje fixní nájemné

Fixní nájemné se využívá tam, kde je důležitá stabilita. Typicky jde o kancelářské budovy s bonitními nájemci, například IT firmami, bankami nebo právními kancelářemi. Časté je také u logistických a průmyslových areálů s dlouhodobými nájemními smlouvami.

Uplatňuje se rovněž u objektů pronajatých jedinému nájemci, který využívá celý areál a přebírá část provozních nákladů. Typické jsou například bankovní pobočky nebo zdravotnické provozy, kde delší smlouvy souvisejí s vysokými investicemi do vybavení.

Výhody a nevýhody fixního nájemného

Fixní nájemné přináší investorům předvídatelné příjmy. Zároveň usnadňuje případné externí financování, protože banky mohou lépe predikovat budoucí výnosy. Oproti variabilnímu nájemnému je výhodou také nižší administrativní náročnost, protože není nutné sledovat hospodaření nájemce.

Nevýhodou je omezený růst výnosu. Investor se nepodílí na růstu tržeb nájemce a výnos zůstává více statický. V období ekonomického zpomalení navíc roste tlak na udržitelnost nájemného a tím i riziko neobsazenosti.

Ochrana proti inflaci je zajištěna zejména prostřednictvím indexace, která však probíhá se zpožděním, takže reálná hodnota výnosu může mezi úpravami klesat.

Kde se uplatňuje variabilní nájemné

Variabilní nájemné, často označované jako obratové, je navázáno na tržby nájemce. Typické je pro nákupní centra a retail parky, kde majitel nemovitosti participuje na obratu obchodních jednotek. Časté je také v gastronomii, tedy u restaurací a kaváren, a ve volnočasových provozech, jako jsou kina, fitness centra nebo zábavní areály.

Objevuje se i v lokalitách s vysokou koncentrací zákazníků a silnou sezónností, například na letištích, nádražích nebo v turistických oblastech.

Jak funguje variabilní nájemné v praxi

S čistě variabilním nájemným, kde se nájemné odvíjí pouze od výše tržeb, se v praxi nesetkáte. Využívá se kombinovaný model, v němž nájemce platí nižší fixní základní nájemné a k němu určité procento z obratu. Klíčovým prvkem smluv je stanovení výše tržeb, od které se začíná uplatňovat variabilní složka nájemného.

Důležité je také přesné vymezení obratu. Záleží například na tom, zda se do něj započítávají online objednávky, vratky nebo DPH. Právě tato definice zásadně ovlivňuje výslednou výši nájemného.

Výhody a nevýhody variabilního nájemného

Variabilní nájemné nabízí investorům vyšší výnosový potenciál v období ekonomického růstu. Přirozeně reaguje na inflaci, protože tržby nájemců obvykle rostou spolu s cenovou hladinou. V období poklesu trhu naopak snižuje riziko neobsazenosti, protože nájemné se přizpůsobuje příjmům provozovny.

Nevýhodou je nižší předvídatelnost příjmů, která komplikuje finanční plánování i bankovní financování. Banky často vycházejí pouze ze základní fixní složky nájmu. Model je také administrativně náročnější, protože vyžaduje pravidelný reporting a kontrolu tržeb.

___________

Více informací o našich projektech zjistíte zde nebo nás můžete kontaktovat na: office@assethouse.cz.

Informace o zpracování osobních údajů najdete zde.

‍